Biurowce na wynajem, centra handlowe i logistyczne w Polsce – do kogo należą i jakie to ma skutki?

Cuprum Arena w Lubinie, jedna z bardzo nielicznych galerii handlowych w Polsce, mająca polskich właścicieli. Fot Cuprum Arena

Aż 96 proc. kapitału inwestowanego w biurowce, centra handlowe i logistyczne w Polsce to kapitał zagraniczny – wynika z danych za pierwsze półrocze 2021 r. renomowanej, międzynarodowej firmy doradczej CBRE.

To dane wprawdzie tylko za jedno półrocze, ale one wyglądają w naszym kraju bardzo podobnie od wielu lat. To znaczy, że w Polsce ponad 90 proc. nieruchomości komercyjnych na wynajem – nowych biurowców, centrów i galerii handlowych, centrów logistycznych (magazynowo-dystrybucyjnych) – budują i kupują inwestorzy zagraniczni.

Według danych CBRE w I półroczu 2021 r. zakupiono w Polsce nieruchomości komercyjne za łączną kwotę 2 mld euro. Z tego tylko 4 proc. przypadło na inwestorów z naszego kraju, 56 proc. – na inwestorów z innych krajów europejskich (głównie zachodnich), 20 proc. – z Ameryki Północnej, po 4 proc. z Azji i z Afryki (pozostałe 11 proc. to inwestorzy „inni i nieznani”). Podobnie te statystyki wyglądają w przypadku inwestorów budujących takie obiekty w Polsce, bo je też w zdecydowanej większości wznoszą firmy zagraniczne.

Dlaczego o tym piszemy? Między innymi dlatego, że ma to poważne skutki dla naszej gospodarki. Po pierwsze zyski z tych nieruchomości są transferowane zagranicę – do krajów macierzystych inwestorów. Po drugie w Polsce w biurowcach, centrach handlowych i logistycznych, należących do zagranicznych właścicieli, czynsze za wynajem powierzchni naliczane są na ogół w euro. Naliczane są w euro, bo kredyty na budowę czy zakup tych obiektów też były zaciągane w euro, w krajach macierzystych inwestorów. M.in. dlatego, że kredyty w euro były i są tańsze niż w złotówkach, a poza tym w krajach zachodnich łatwiej o dostęp do kapitału (bo jest go tam więcej niż u nas).

To ważne, bo jeśli złoty się osłabia, tanieje względem euro, to wtedy najemcy tych budynków, w dużej mierze polskie firmy, muszą płacić więcej za czynsz. A bywa przecież tak, podczas gospodarczych kryzysów, że złotówka bardzo słabnie i wówczas polskie firmy nie dość, że mają poważne kłopoty na skutek kryzysu, to jeszcze muszą płacić dużo więcej za czynsz. Tak było m.in. w pierwszych miesiącach pandemii, gdy złotówka też mocno się osłabiła, a najemcy centrów handlowych zamiast zysków liczyli straty. Próbowali wprawdzie negocjować warunki najmu z właścicielami centrów handlowych, ale ci – jeśli była to firma zagraniczna – okazywali się na ogół nieprzejednani. Bo decyzji nie można było podjąć na miejscu, w Polsce, nie mógł jej podjąć miejscowy menedżer, zarządzający galeriami w naszym kraju. Decyzję podejmowała zagraniczna centrala, która zwykle nie miała w takich sytuacjach sentymentów. Pewnie także dlatego, że nie dotyczyło to jej własnego kraju i firm z tego kraju, ale odległej Polski.

Ktoś mógłby zapytać: to dlaczego w nieruchomości komercyjne w Polsce nie inwestują w większym stopniu polscy inwestorzy? Dlatego, że nie dysponują odpowiednio dużym kapitałem lub mają trudniejszy i droższy dostęp do kapitału niż zachodnie korporacje i fundusze. Bo nie są tak duzi jako one. A nie są tak duzi między innymi dlatego, że po 1989 r. kolejne rządy lepiej traktowały zagraniczne firmy i zagranicznych inwestorów niż polskich, bardziej o nich dbały (choć w krajach zachodnich było i jest na odwrót – tam lepiej traktuje się i bardziej dba o firmy rodzime). Więc w Polsce bardziej rosły firmy zagraniczne niż polskie. A jednym z tego skutków jest wyżej opisany problem.

Autor artykułu: Jacek Krzemiński